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新火娱乐官方平台-3.「造价」大型城市综合体工程施工过程造价控制的几点探讨

日期:2020-01-01 15:23:29    阅读次数:1321    保护视力色:       
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新火娱乐官方平台-3.「造价」大型城市综合体工程施工过程造价控制的几点探讨

新火娱乐官方平台,摘要:大型城市综合体作为当下房建领域全新的发展标的,其建设工程造价控制已引起相关领域内的特别关注和探讨。本文仅对大型城市综合体工程建设施工过程造价控制进行了探讨,针对其施工过程造价控制进行梳理和分析,总结其施工过程中造价控制的一些经验和心得,提出其施工过程中造价控制存在的问题及解决方法,以此阐明大型城市综合体建设施工过程造价控制的特点和规律。

随着城市化进程加速发展,以万达、华润、中粮所领衔的中国城市综合体建设,从起初10万平米体量发展到现今百万体量阶段,从“3+1”模式到集合商务写字楼、大型购物中心、高星级酒店、豪华公寓、高端住宅、国际会展中心、中外特色餐厅、动感娱乐城、大型影院、体育健身中心、广场休闲景观、综合交通枢纽、地下停车场等功能于一体的“城中城”。[1]其工程建设体现出建设规模庞大、投入资金巨大、涉及专业众多、参建单位多、个性化设计独特、采用设备材料繁杂并追求时尚领潮等众多特征。鉴于城市综合体上述特征,对建设工程过程造价控制提出了非常高的要求!如何做好过程造价控制,现结合实际经验和一些心得体会,从下面六个方面略作探讨:

一、从项目整体出发,把控工程造价

大型城市综合体建设工程虽然有上述几个方面明显特征,但其仍然遵从于建设工程的一般特点。因此,在对待大型城市综合体工程建设方面,我们不仅要具备城市综合体建设工程较全面的相关业务知识外,还应以平常心态度对待,以普通建设工程的方法入手,从简到繁、由易到难来逐步剖析城市综合体造价构成,从而为整个城市综合体建设工程造价控制奠定坚实的基础。

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建设项目全过程造价跟踪审计

作者:李永福,杨宏民,吴玉珊,等

京东

1、建立城市综合体建筑面积等轮廓性数据链

一般综合体建设费用构成为:a. 土地价款;b. 政府性行政收测费;c. 前期工程费;d. 建安费用;e. 销售费用;f. 财务费用;g. 管理费;h. 预备费。

对于上述9项费用中,唯有d项建安费用属于施工过程造价人员可控范围之内的费用。因此,针对建安费用,造价人员进场后第一件事,就应熟悉相关地质勘测、项目论证、设计概算等相关资料,同时依据设计概算图纸或施工图纸计量或复核(若设计方提供)全部层面的建筑面积、广场园林景观面积、从轮廓上建立起整个项目数据原始链,为建安费用测算提供准确的基础数据。

2、编制建安费用成本测算表,为城市综合体工程项目造价控制提供参考数据

编制建安费用成本测算表,造价控制人员不仅要发挥自身专业知识和从业经验,还要借鉴类似工程相关数据。利用已建立的综合体建筑面积等轮廓性数据链,从指标分析到综合单价分析、从政府造价部门公布的人工价格到市场清包价格、从各地编制的造价信息到市场材料价格、从定额周转材料价到市场租赁价、以及机械设备租赁市场价等众多信息来源中进行综合分析,编制出城市综合体建设项目指导性成本测算表。

在编制城市综合体建安费用成本测算表时,应特别注意各单项单位工程中功能定位、业态分布所带来建筑商品品质定位的变化,据此,确定是否按照中端、高端、超高端产品定位价格来测算成本费用,以求测算数据符合城市综合体本身设计定位的要求。

造价人员编制城市综合体成本费用测算表,其目的不在于测算本身,而在于工程造价控制。但在实际应用中,计价人员未能很好利用测算成本表的作用来把控造价,使过程造价控制失去了针对性、重点性、参照性,以致影响造价控制成果的质量。因此,在过程造价控制中必须加强这方面的工作,使建立起来的各类成本测算数据,成为招投标期间编制控制价的重要参考依据、成为过程造价控制中判断性分析的参照依据、成为工程竣工后结算成果对比性分析的基础数据。以此将城市综合体全过程造价控制始终置于事前、事中、事后分析的闭合状态中,使建设工程项目造价控制得以加强。

二、从项目合同入手,加强合同管理

由于城市综合体体量大、标段多、合同构成复杂。因此,对合同管理应是造价人员重点熟悉、研究、掌握的关键工作。

1、工程造价人员应积极参与合同制定与起草工作,尤其对合同中相关计价条款应推敲细斟

自《建筑工程工程量清单计价规范》实施后,城市综合体施工合同一般以工程量清单为基础签订固定综合单价合同,其中工程量清单是施工合同文件的重要组成部分,它对工程造价的约定起着重要作用。[1]作为工程造价控制人员,必须加以重视。对清单中合同界面划分、因定位不同而需确定的材料价格、取费依据、计价方式、变更处理等要约定明确,使清单合同条款尽可能明细化、具体化、数量化,为施工中发生设计变更和材料调价提供条款依据,避免因错漏或产生歧义而造成的费用控制不利局面出现。对于在实际工作中一定会发生的工程量变化而产生索赔与反索赔,在施工合同中必须明确约定如何调整。如因工程量有误或设计变更引起工程量增减,哪些在合同约定幅度内可以调整、哪些在合同约定幅度外不许调整、如何调整,都应清楚明了。[1]

2、加强合同管理,严格执行合同条款

做好合同管理工作,不仅是工程造价人员工作需要,也是展示综合能力的窗口,更是能够胜任体量大、合同多、工作界面交叉纠葛的城市综合体工程项目造价控制必备条件之一。

工程造价人员除了最基本的算量、套价技能外,还应加强自身学习合同、掌握合同、解释合同、依据合同条款处理纠纷、严格按照合同相关条款准确完成工程造价控制的工作能力。具体可以从建立合同台账开始,将各专业、各标段界面内容整理划分,对进度支付限额、工期节点进行标注,完成合同中有关造价控制内容的整理,为计价工作编制出一目了然的合同核心条款科目表,在合同执行过程中,时刻与计价内容进行对比分析处理,为整个过程造价控制工作建立良好的基础准备。

三、从城市综合体项目特点着手,加强现场变更签证管理

随着bim技术的广泛应用,建设工程施工图纸计量已变得越来越容易,现场造价人员工作重心也将转移到现场设计变更签证处理上。因此,现场造价人员在提高业务知识的同时,必须加强自身对现场施工工艺、施工工序、施工技术等相关知识和经验地提高。

1、重点关注装饰装潢、安装、广场园林景观

一般情况下,像城市综合体这种大体量工程建设项目因其造型独特、各功能定位不同、业态分布众多,设计图纸深度往往都不会一次到位。出现施工图纸粗略、许多节点大样不明、部分具体做法缺失现象并不少见,以及随着工程建造时间跨度地拉伸,功能定位地调整,施工过程中出现大量变更签证也属正常现象。如功能定位变更致使建筑二次砌体的拆改建、装饰格调方案的调整、安装配合及品牌的更换、广场园林景观布局和风格的变化等均会引起相关部分施工变更。而这些变化会给工程造价人员带来较大的现场计价困难,影响工程计量的准确性。因此,对于过程中这方面变更应作为造价控制的重点和难点引起造价人员的足够重视并做为工作重心来研讨。

2、从掌握现场实际情况开始,结合定额与工序间相关性,科学、合理的处理现场变更签证

过程中变更处理,涉及到部分变更、局部变更、细部变更等各种不同凡类的变更。这就要求造价控制人员既要有丰富的施工经验,同时又必须深谙各专业计价业务的知识。在造价控制过程中,为了弥补相关领域中相关知识,作为现场造价人员必须经常性深入现场,熟悉和掌握施工过程中施工工序,加强和施工单位技术人员、施工人员交流,深刻领会细部变更工序的繁简和操作流程,结合计价业务知识,依据合同相关条款,准确做出变更计价成果。

四、从合理控制材料价格做起,做好造价控制工作

工程建设中,材料费通常占整个建安费约40%到65%左右。除建筑产品三大材外,随着信息社会的飞速发展,工业4.0的迅猛涌动,科学技术成果的迅速应用,城市综合体建设过程中对新工艺、新技术、新产品大量采用,导致建安工程中设备、材料发生较大的变化。尤其装饰、安装、景观类材料,为保证环保、绿色、节能等各种要求,其选择性较大,价格差异更大,造价控制难度更高。因此,在深入当地材料市场,掌握身边市场行情,同时应充分利用网络平台的便利性来做好材料价格询价工作。

网络时代的到来给工程建设材料价格透明度带来了革命性的转折。一些大型造价咨询公司及开发商在这方面优势独特,如天职造价、恒大地产等均与多家建材网站建立战略合作关系,使现场计价人员能够充分利用网络报价的同时,结合当地材料市场行情,货比三家,综合各种参数,择优计价。尤其在装饰、安装、景观材料这些品种繁多,品牌混杂、规格繁多、产地多的材料询价方面,网络平台提供了非常便利条件,对计价控制准确性起到了很好的作用,使计价人员较好地控制了材料价格计价问题。

五、从过程进度款控制着手,分阶段做好阶段性结算

从传统过程造价控制,到工程全部完工,利用最终提供竣工图完成工程结算模式,应随着bim技术应用、建设工程市场定价地推进发生相应调整。目前,在工程施工期间采用按合同分阶段完成工程结算方式既节约成本、又能更准确的控制造价。同时,还克服了传统结算模式中争议处理时效性差、人员更迭带来现场鉴定不稳定性等缺点。对于城市综合体这种投资规模巨大的建设项目,其造价控制会起到更好效果。

1、做好做实过程计价控制工作,充分发挥过程造价资料效用

在全过程造价控制中,计价人员应提高进度款和变更签证审核处理的工作效率,将结算工作穿插进去,使进度款和变更签证审核处理结果变为相应部分结算成果,与相关方签字确认。随着工程项目相关进度的进行,项目结算工作逐步深入,直至项目结束,结算工作绝大部分内容也一同完成。这种随进度进行结算模式最大益处是造价控制的准确性、及时性,排除了建设工程人员流动频繁带来对施工情况不清楚而导致计价不准确的影响。

2、进度控制与阶段性结算注意的问题

在进度控制和阶段性结算时,造价人员必须注意要核对实际施工内容与图纸的差异,尤其对施工所用材料、设备技术要求及相关参数进行核对,将结果与施工方人员进行确认,并做好相应记录;明确各个合同施工界面与实际施工界面吻合,对原招标施工界面和实际施工范围不同的,要及时进行调整,防止交界面重复结算;对拆改工程、隐蔽工程、材料折旧及二次利用均做好现场收方资料记录并随时进行造价分析,及时完成与施工方达成一致意见的工作,消除久拖不决的不利局面。

六、从原则出发,把控风险开展造价控制工作

工程建设项目在实施过程中,由于各种因素交汇,过程造价控制不可避免存在各种各样与合同条款不符或不能充分理解合同条款的行为发生。作为工程造价人员,尤其是参与这种投入资金巨大的城市综合体建设项目造价人员来说,不论是计价风险,还是职业道德风险均应引起足够重视。每个人必须做到从原则出发,把风险放在第一位去开展工作。

1、提高业务水平,减少造价计价错误风险

城市综合体又名城中城,其工程建设项目涵盖了从建筑到园林几乎所有专业,材料产品覆盖了建材用品到生活休闲物品。范围之广、复杂难度之大,是一般建设项目所难比拟。因此,项目建设对造价人员综合业务水平有着较高要求。尤其对于过程造价控制人员来说就必须不断地充实专业知识,努力提高业务水平,包括对政府颁发的相关政策、规定、定额以及出现的新方法等的学习和领会上,使自己在实践中,不断丰富从业经验,完善业务知识的积累,做到准确计价,减少计价错误出现的风险。

2、坚持原则,遵守执业行为准则,把控执业风险

造价人员要以执业行为准则和职业道德行业准则为指导,坚持原则,遵纪守法、廉洁自律、客观公正、深入实际、求真务实地开展造价控制工作。加强对国家有关法律、法规和方针政策的学习,依据颁发的各项标准定额、规程、规范及有关规定,坚持实事求是的精神,科学合理的进行造价分析,不受各方有违国家法律法规和不符合合同约定的压力左右,独立分析,科学认真地提出切合实际的合理计价成果,严格控制好执业风险。

七、结束语

大型城市综合体建设工程全过程造价控制中每一个环节都是至关重要的,而施工过程的造价控制则是造价咨询人员重点关注的对象,其过程计价的准确与否,是直接影响整个工程建设项目造价的重要因素之一。因此,现将上述施工过程中造价控制涉及的几个方面看法提出来,以供同业人员共同探讨和研究,以便更好的搞好大型城市综合体建设工程的造价控制工作。